De nye reglene i lov om avhending av fast eiendom (avhendingsloven) som gjelder fra 01.01.2022 om mangel ved salg av bolig, er en viktig endring som påvirker både selgere og kjøpere. Reglene har nå virket i mer enn to år, og vi har begynt å få erfaringer med hvordan de nye reglene virker.
Her følger en kort oversikt over endringene og hvilke konsekvenser de vil få. Til slutt vil vi si noe om hvilke erfaringer og tilbakemeldinger som foreligger så langt.
Endringer i avhendingsloven
Endringene i avhendingsloven har som mål å beskytte kjøperne og gi dem mer informasjon om boligen de kjøper. Endringene innebærer at det ikke lenger er mulig å selge boliger under generelle forbehold. Det var da især det populære “som den er”-forbeholdet som ble rammet. Ved salg av bolig “som den er” måtte kjøper akseptere at boligen ble solgt i den tilstand den var i ved visning, inkludert eventuelle skjulte feil og mangler. En stor del av ansvaret lå på kjøper om å gjøre seg kjent med boligen på visning. Et slikt generelt forbehold er ikke lenger mulig etter at endringene trådte i kraft.
Merk at det fortsatt vil være mulig å ta mer spesifikke forbehold om konkrete forhold ved boligen. Hvis du for eksempel vet at badet har blitt pusset opp av de forrige eierne selv, og ikke av fagfolk, kan du ta et forbehold om tilstanden til badet basert på denne antakelsen. Et slikt forbehold vil normalt stå seg, hvis det er konkret nok til at kjøperen kan gjøre sine egne vurderinger.
Tilstandsrapport
Det har videre vært vanlig praksis å inkludere en tilstandsrapport i salgsoppgaven, men dette har ikke vært regulert. Med de nye endringene kommer det en egen forskrift som stiller detaljerte krav til hva en godkjent tilstandsrapport skal inneholde og hvordan undersøkelsen skal utføres. Tilstandsrapportene har etter endringen blitt mye mer omfattende, og undersøkelsene grundigere. Blant annet må fagkyndige nå bore hull i veggen på badet for å sjekke hvordan våtsonen er bygget opp, og for å se om det er fukt der.
Innføring av “egenandel” for mangler
Etter de nye reglene må man som kjøper selv dekke en “egenandel” på kr. 10.000 for kostnader til utbedringer før selgeren plikter å betale for dem. Grensen gjelder for mangler ved boligen samlet sett, og ikke for hver enkelt mangel. Dette betyr ikke at alle feil med kostnad over kr. 10.000 er selgers ansvar, men at kjøper selv må betale inntil kr. 10.000 for feil som konstateres å være en mangel i lovens forstand.
Reglene om at skjulte feil og mangler totalt må være av vesentlig størrelse (5-6% av kjøpesummen for eldre, brukte boliger ifølge rettspraksis) før kjøper kan gis medhold i krav mot selger, er falt bort.
Konsekvenser av endringene
Summen av endringene i avhendingsloven er at mye av ansvaret som tidligere hvilte på kjøper forflyttes til selger. Men dette betyr ikke at endringene ensidig beskytter kjøper og forverrer posisjonen for selger. De nye endringene skal beskytte selger så vel som kjøper. Dersom selger benytter seg av en godkjent tilstandsrapport, fungerer dette i større grad enn før som et skjold mot klager fra kjøper. Kjøper kan ikke rette krav mot selger for feil og mangler som man kan lese om i salgsdokumentene. Kjøper kan videre ikke klage på enhver udokumentert feil og mangel – man må for eksempel ha realistiske forventninger til eldre boliger, så lenge den generelle tilstanden er godt beskrevet i salgsoppgaven.
Erfaringer etter lovendringene
De nye reglene har nå virket i mer enn to år. Erfaringene så langt, viser at antall klager og saker ikke har blitt færre. Det tyder tallene fra forsikringsselskapene på, som gjerne får de første erfaringene med klager fra kjøpere. Heller ikke tall fra undersøkelser og forskning på forbrukeradferd tyder på at det vil bli noen nedgang i antall saker, selv om det fortsatt er tidlig å fastslå noe sikkert om det.
Grunnen til at det ikke har blitt færre saker, kan være at krav om vesentlighet for skjulte feil har falt bort. I stedet har vi fått reglene om egenandel for kjøper på kr. 10.000. Samlet sett har nok dette senket terskelen for å sende reklamasjoner til selger av boligen. Tilbakemeldingene og erfaringene så langt kan nettopp tyde på at det har blitt flere konflikter om mangler av mindre økonomisk betydning enn tidligere.
Det er heller ingenting så langt som tyder på at det har blitt færre saker av større omfang enn tidligere. Selv en tilstandsrapport etter de nye reglene vil ikke fange opp alle feil, og vi har også sett konflikter om hvordan ordlyden i slike rapporter skal tolkes.
Siden det ikke har kommet mange saker etter de nye reglene høyere opp i rettssystemet, er det også uklart hvordan domstolene vil bruke de nye reglene. Først når vi har fått en varig rettspraksis i lagmannsrettene og i Høyesterett, vil vi vite mer om hvordan reglene skal forstås i forskjellige sammenhenger.
- Les mer om: Eiendomsrett
Ta kontakt med oss
Har du spørsmål eller trenger du bistand fra oss? Ta gjerne kontakt i skjemaet under, så svarer vi deg så snart som mulig.
