Når er det gitt uriktige opplysninger om eiendommen, og hvilke krav kan fremmes mot selger?
Kjøper du en bolig eller bolig eller eiendom på grunnlag av uriktige opplysninger fra selger, kan du rette krav mot vedkommende etter overtakelse. Slike opplysninger utgjør en mangel etter avhendingslova.
En mangel kan foreligge der selgeren har gitt uriktige opplysninger om eiendommen til kjøperen, eller dersom eiendommen ikke svarer til opplysninger som er gitt i annonse, i salgsprospekt eller ved annen markedsføring på vegne av selgeren. Opplysningene må være gitt av selgeren, eller av en tredjemann som selgeren svarer for.
Det er likevel ikke enhver uriktig opplysning fra selger som utgjør en mangel etter avhendingslova. Det finnes både presiseringer og unntak som det er viktig å være oppmerksom på, slik at du som kjøper vet når du kan fremme krav mot selger.
Vilkårene
Generelt gjelder det tre vilkår som alle må være oppfylt for at en uriktig opplysning skal utløse mangelsansvar for selger. For det første må opplysningen være konkret, og for det andre må den være til en viss grad spesifisert. Det tredje vilkåret er at kjøperen må ha hatt grunn til å stole på opplysningen.
Det er ikke et krav om at selgeren kan bebreides for å ha gitt en uriktig opplysning, og det kan foreligge en mangel selv om selgeren var i god tro. Vurderingen av om uriktige opplysninger er gitt skal følgelig være objektiv.
(1) Opplysningen må være konkret
Som et utgangspunkt må opplysningene som gis være relativt konkrete for at kjøperen skal kunne ha grunn til å stole på dem. Generelle og vage opplysninger i markedsføring vil derfor sjeldent uten videre utgjøre en mangel etter avhendingslova. Uttrykk som for eksempel “høy standard”, “byens flottest bolig” og “strøken” benyttes gjerne temmelig ukritisk i eiendomsmeglerbransjen, og vil i henhold til rettspraksis bare unntaksvis medføre ansvar for selger. Det er her tale om lite presise ord og uttrykk som av de fleste vil bli oppfattet å være av generell salgsfremmende art.
En annen variant av dette er der en eiendom blir solgt med “vakker utsikt over Tyrifjorden og Ringerike mot Norefjell”, men der utsikten i realiteten ikke lever opp til kjøperens forventninger. Høyesterett har uttalt at “den slags reklameprospekter i handel og vandel ikke kan oppfattes som eksakte kontraktstilbud”, noe også kjøperen burde være klar over. Slike formuleringer vil følgelig ikke tilfredsstille kravet til konkret opplysning.
Hvor grensen mellom det konkrete og generelle skal trekkes er vanskelig å gi et absolutt svar på. Generelt vil en opplysning som er så vidt presis og angår konkrete og verifiserbare omstendigheter, utgjøre en mangel dersom dette senere viser seg å ikke være sant. Er det for eksempel uttrykt tydelig i salgsoppgaven at det følger med en parkeringsplass med eiendommen, vil det foreligge en mangel dersom eiendommen ikke har en parkeringsplass. Også der det opplyses om at en bygningsdel, for eksempel taket, er “nytt”, vil det foreligge en mangel dersom delen viser seg å være eldre enn det kjøperen med rimelighet kunne regne med.
Men også der opplysningen gjelder konkrete omstendighet, kan den samtidig fremstå som så usikker at selger ikke kan bære risikoen for riktigheten. I rettspraksis er det lagt til grunn at uttalelser fra selger om at noe “sikkert ville la seg gjøre” synes for lite konkret til at kjøperen kan stole på opplysningen. Særlig relevant er dette i tilfeller der ulike offentlige krav må tilfredsstilles, for eksempel ved ombygging av garasje til hybelleilighet eller ved påbygg på eksisterende bygg. Dette er forhold som i utgangspunktet er utenfor selgerens kontroll og kunnskap, som i stedet utløser et ansvar for kjøperen å undersøke nærmere. Har imidlertid opplysningen vært klart salgsmotiverende, eller selger gir uttrykk for en reell mulighet for en bestemt handling, kan situasjonen være en annen.
(2) Opplysningen må være spesifisert
Det er en glidende overgang og til dels overlappende vurdering av om opplysningen er tilstrekkelig konkret og spesifisert. Det må foretas en helhetsvurdering når man skal vurdere om vilkårene er oppfylt.
Et eksempel er der selger opplyser om at boligen er “ca. 200 kvm”, men der boligen senere viser seg å være 198 kvm. Opplysningen er konkret i form av at den gir kjøperen en forventning av boligens størrelse, men ikke tilstrekkelig spesifisert til at det vil utgjøre en mangel etter avhendingslova. Dersom selgeren på den annen side hadde opplyst om at boligen er (eksakt) 200 kvm, ville opplysningen måtte anses som tilstrekkelig konkret og spesifikk.
Som nevnt nå det foretas en helhetsvurdering når man skal vurdere om kravet til konkret og spesifikk opplysning er oppfylt. Et eksempel fra rettspraksis gjaldt en tomt som i salgsannonsen ble beskrevet som en “tomt til boligformål”, men som i kontrakten bare ble omtalt som en “tomt”. Høyesterett la vekt på at partene hadde en felles forutsetning om at tomten skulle brukes til boligformål, slik at opplysningen i kontrakten (som kanskje i utgangspunktet ikke var tilstrekkelig spesifikk) måtte anses som tilstrekkelig konkret og spesifikk til at det forelå en mangel da det senere viste seg at eiendommen var ubebyggelig.
(3) Kjøperen må ha hatt grunn til å stole på opplysningen
Det vil ikke foreligge en mangel ved eiendommen dersom selger eller tredjeperson uttrykkelig har gitt beskjed om at opplysningen er usikker, eller tatt et forbehold om hvorvidt den er riktig. Usikkerheten må imidlertid fremkomme noenlunde klart. Det vil heller ikke foreligge mangel dersom selgerens opplysning fremstår som klart usikker for kjøperen, da dette i stedet vil utløse en undersøkelsesplikt for kjøper.
Som regel vil tilstrekkelig konkrete og spesifiserte opplysninger gi grunnlag nok til at kjøperen kan kunne stole på dem. Selgeren har som utgangspunkt et objektivt ansvar, som gjelder uansett årsaken til at opplysningene er uriktige. Dette begrunnes nettopp med at de opplysninger som gis om eiendommen skal være korrekte, og at kjøper som det klare utgangspunkt skal kunne stole på disse.
Men selv om ansvaret som utgangspunkt er objektiv, kan det i enkelte tilfeller legges vekt på selgers subjektive forhold. I rettspraksis er det presisert at det ikke alltid bør anses som en mangel ved boligen der selger ikke kan klandres for den uriktige opplysningen. Gis det for eksempel opplysninger om avanserte bygningstekniske forhold av en selger som amatør, kan det gi grunn for kjøperen til ikke å stole på opplysningene som ble gitt. Dette gjelder særlig der selgerens opplysning fremstår som usikker ved formuleringer som “sikkert la seg gjøre” eller “potensielt gjennomførbart”.
En annen situasjon der kjøper ikke nødvendigvis kan stole på opplysningene som gis, er der det er blitt gitt ulike opplysninger om samme forhold. Står det for eksempel i prospektet at det er ny drenering i 2018, mens det i taksten og salgsoppgaven for øvrig står at dreneringen er fra byggeår, vil kjøper ikke berettiget kunne stole på opplysningen om at dreneringen er fra 2018. Her må det forutsettes at kjøper undersøker forholdet nærmere.
Den uriktige opplysningen må ha virket inn på avtalen
En uriktig opplysning vil ikke uten videre føre til ansvar for selgeren. Det kreves at opplysningen har hatt en form for innvirkning på kjøpet eller avtalen for øvrig. Det avgjørende er om opplysningen generelt sett må antas å virke kjøpsmotiverende, altså om opplysningen ville vært viktig for kjøpere flest. Dersom den er egnet til å virke kjøpsmotiverende for kjøpere flest, vil det være en presumsjon for at den også har vært det for den aktuelle kjøperen.
Vurderingen skal følgelig være objektiv. Den beror på hvorvidt avtalen ville blitt inngått på de samme vilkår og til den samme pris dersom kjøperen hadde blitt kjent med de faktiske forhold. Der kjøper hadde betalt det samme for boligen selv om han var kjent med at boligen var 10 kvm mindre enn opplyst, foreligger det altså ingen mangel.
Hvilke krav kan fremmes mot selger?
En mangel ved eiendomskjøp kan utløse krav fra kjøper om retting, prisavslag, erstatning eller heving. Oppregningen er ikke uttømmende, og flere av de nevnte beføyelsene kan supplere hverandre. En kjøper kan for eksempel i ett og samme tilfelle gjøre gjeldende erstatningskrav og et krav om prisavslag eller heving. Samtidig er det klart at enkelte beføyelser utelukker hverandre, for eksempel er det ikke mulig å kreve både prisavslag og heving.
Både selger og kjøper har adgang til å kreve retting av mangler. Med retting menes utbedring av mangelen, slik at eiendommen blir i samsvar med kontrakten. Dersom selgeren gjør et rettingsforsøk og rettingen er vellykket, vil boligkjøpet være kontraktsmessig. Bare der utbedringen ikke er vellykket, er det behov for prisavslag for å gjenopprette balansen.
Et prisavslag gir kjøperen en rett til å sette ned prisen på boligen på grunn av mangelen. For å kunne kreve prisavslag må det foreligge en mangel ved eiendommen som fører til en verdireduksjon. Et forholdsmessig prisavslag innebærer at avslaget svarer til forholdet mellom den verdien boligen har med mangelen og den verdien den ville hatt uten mangelen. Det fremgår av rettspraksis at det er markedspris som skal legges til grunn. Er verdien til boligen for eksempel redusert med 10 %, skal også vederlaget reduseres med § 10 %. For enkelte typer mangler kan prisavslaget fastsettes til utbedringskostnadene.
Videre er et krav om erstatning betinget av at det foreligger et ansvarsgrunnlag, økonomisk tap og årsakssammenheng. Det foreligger som regel et ansvarsgrunnlag der det foreligger en mangel ved boligen etter avhendingslova, normalt også et økonomisk tap og en årsakssammenheng mellom disse. Et eventuelt krav om erstatning må her ses i sammenheng med kravene om retting og prisavslag, idet kjøper bare kan få kompensert det samme verdiminuset èn gang. Et erstatningskrav kan imidlertid noen ganger komme i tillegg til andre mangelskrav.
Det å heve avtalen innebærer at kjøpet helt eller delvis kanselleres, og at partenes plikter og rettigheter etter avtalen faller bort. Heving regnes derfor som den mest inngripende beføyelsen du kan rette mot selger. Formålet ved heving er at partene i størst mulig praktisk grad settes tilbake som de var før avtalen ble inngått. For å oppfylle kravet til hevingsrett, må det foreligge et kvalifisert avtalebrudd som innebærer et vesentlig avvik fra det kjøperen kunne forvente. Terskelen for heving er følgelig høyere enn de andre beføyelsene kjøper kan rette mot selger. Dersom en uriktig opplysning faktisk var helt avgjørende for at boligkjøpet ble gjennomført, kan man altså forsøke å heve kjøpet.
Reklamasjonsfristen
Oppdager du en mangel ved boligen må det reklameres “innen rimelig tid”. I henhold til rettspraksis vil en reklamasjon senere enn 3 måneder etter oppdagelsen som oftest være i ytterkanten av det akseptable, men både kortere og noe lengre frist kan tenkes. Det er viktig å være klar over at fristen kan løpe selv om man ikke har full oversikt over omfanget, kostnader m.m.
I praksis dreier det seg derfor først og fremst om når man burde ha oppdaget mangelen for å avklare når reklamasjonsfristen begynte å løpe. Hva som ligger i “burde ha oppdaget” er hva en normalt aktsom kjøper i samme situasjon ville ha oppdaget. Som kjøper kan du altså ikke unnskylde deg med at mangelen ble oppdaget sent, dersom den burde ha blitt oppdaget tidligere.
Den absolutte reklamasjonsfrist for mangler ved boligkjøp er 5 år etter overtakelsen av boligen, med mindre selger har gitt en garanti som strekker seg utover dette. Det finnes unntak fra fristen dersom selger har opptrådt grovt uaktsomt, uærlig eller for øvrig handlet i strid med god tro. Unntaket gjelder også for den relative fristen “innen rimelig tid”.
Reklamer derfor så snart du blir klar over mangelen, så slipper du å miste kravet som følge av for sen reklamasjon. Reklamasjonen kan være generell eller spesiell, og det foreligger ingen formkrav. Av bevismessige årsaker vil imidlertid skriftlig reklamasjon være en fordel.
Ta kontakt med oss
Reglene om uriktige opplysninger ved salg av eiendom er kompliserte. Vi har bistått mange klienter i slike saker, og har gode erfaringer med å løse saker før det oppstår rettslige konflikter. Vi har også hatt saker med dette som tema både for tingretten og lagmannsretten.
Har du spørsmål eller trenger du bistand fra oss? Ta gjerne kontakt i skjemaet under, så svarer vi deg så snart som mulig.
